부동산 pf 대출이란 뜻 담보물 총정리

 

부동산 pf 대출의 뜻과 어떤 담보물을 가지고 대출을 일으키는지 총정리해보려고 합니다.

 

얼마 전 일어났던 새마을금고 사태의 원인 중의 하나로 부동산 pf 대출이 꼽히면서 금융권의 pf까지 그 영향이 미칠까 우려되고 있습니다. 계속해서 들려오는 pf 대출이라는 단어의 뜻부터 알고 넘어가야겠습니다.

부동산 PF 대출이란?

 

pf 대출 이란?

 

PF(Project Financing) 대출이란 돈을 빌려줄 때 사업주의 신용이나 물적담보를 통해 빌려주는 것이 아니라 이 프로젝트 자체의 경제성을 담보로 돈을 빌려주는 대출을 말합니다.

 

 

일반적으로 대출이 이뤄지려면 그 사람의 신용 또는 가치가 인정되는 물건을 담보로 그 가치만큼의 대출이 이뤄지는 게 맞지만 이 PF대출은 미래에 지어질 건물과 임대, 분양을 통한 현금흐름만을 보고 대출이 이뤄집니다.

 

즉 프로젝트의 수익성을 평가하여 대출이 진행되고 이 프로젝트로 인해 얻는 수익금으로 상환하는 겁니다.

 

 

pf 대출의 문제점

 

PF(Project Financing) 대출 의 문제점은 너무나도 명확합니다.

 

사업주의 신용, 물적담보의 대출이 아닌 수익을 일으킬 수 있다고 믿는 프로젝트의 성공만을 가지고 대출이 이뤄지다 보니 이 프로젝트의 완료시점의 분양 성공을 쉽게 예측할 수 없고, pf대출이 이뤄지는 시점에서 담보물이 존재하지 않기 때문에 시공사의 준공 능력만으로 착공을 판단해야 합니다.

 

일반적으로 건물이 지어지려는 순간부터 지어지기까지 걸리는 2~3년이라는 시간, 그 후 부동산시장의 상황이 어떻게 될지 알 수 없기 때문에 생기는 문제점이 있다는 것입니다.

 

1. '미착공'

준공사의 준공 능력을 보고 pf 대출이 이뤄졌지만 착공을 하지 못한 경우입니다.

상대적으로 위험한 문제인 '미착공'이 주요 건설사 pf 지급 보증액의 60% 이상을 차지합니다.

이는 주요 건설사 pf 지급보증 규모 약 14조 원 중 약 9조 원에 이르는 규모입니다.

 

 

분양을 진행하지 않았지만 주택 가격이 하락하거나 원가 및 금융비용이 상승하면 착공이 지연되는데 지방이나 도급순위가 낮은 건설사들의 경우 상황은 더욱 좋지 않습니다.

 

최근 gs건설에서 시공한 인천 검단신도시 아파트 지하 주차장이 붕괴되면서 gs건설은 해당 단지를 재시공하기로 했습니다. 재시공 시 최대 5천억 원의 비용도 들 수 있다고 하는데 이 gs건설의 '미착공' pf 대출 지급보증이 약 1조 3천억 원입니다.

 

알만한 사람은 아는 gs건설도 '미착공' pf 대출 지급보증이 심각합니다, pf 대출보증이 담보물 없이 준공능력으로 판단하니 시작부터 문제가 됩니다. 

 

gs건설의 준공 능력만을 보고 pf대출이 이뤄졌으나 붕괴사고와 부동산 시장의 부진으로 pf 대출의 차환에 문제가 생길 수 있고, 이는 gs 건설만의 문제가 아니라 부동산의 pf 대출 투자심리를 위축시켜 pf우발채무로 번지고 그 위험이 금융사까지 번질 수 있어 위험합니다.

 

*PF(Project Financing) 우발채무

PF 우발채무란 건설사가 시행사 부도 등으로 인해 떠안게 되는 채무를 말합니다.

 

예전에는 모든 채무를 시공사가 떠안았다고 하는데 현재는 그 형태가 조금 바뀌었다고 합니다.

시공사는 단순히 준공까지만 책임집니다. 대신 미분양 할인 분양비, 착공 지연 pf 이자 등에 대해선 책임을 집니다

 

문제는 시공사가 pf채무에 대한 책임을 지지 않으므로 시행사는 pf대출의 보증을 받을 수 없어 증권사를 중간에 낍니다.

 

쉽게 말해 증권사는 pf대출을 은행한테 매입하고 그 pf대출금을 시행사에 빌려줘 수익을 얻습니다.

시행사는 시공사에 공사비를 주고 시공사는 시행사에게 받은 공사비로 건물을 공사합니다.

 

연대 보증으로 pf대출의 차환을 못하게 되면 증권사로 위험이 번지는 이유입니다.

 

 

2. 미분양

정상적으로 착공이 된다고 하더라도 분양이 진행되지 않는다면 여전히 pf 대출의 위험은 존재합니다.

 

이를 방지하기 위해 은행은 사전 청약률이 얼마나 되는가를 기준으로 두고 pf 대출 승인이 이루어지기도 하고 부동산 시장의 악화로 분양률이 목표에 부합하지 않을 시 강제로 할인분양을 하게 해서 pf대출금을 상환하게도 합니다.

 

그렇기 때문에 상대적으로 '미착공' 보다는 나은 상황이라고 볼 수 도 있겠습니다.

 

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gs건설의 붕괴사고뿐만 아니라 최근 발생한 새마을금고의 뱅크런의 주요 원인에는 이 PF 대출이 주요 원인이라고 합니다.

 

정부의 부동산 PF 지원책으로 인해 재무 건전성 지표의 저하가 급격하게 발생하고 있지는 않다고 하지만 계속되는 건설사의 붕괴사고는 국내 건설사의 신뢰를 잃게 만들어 PF대출의 투자심리를 하락시키고 그 영향은 증권사로 번져 어떤 사태로 발생할지 알 수 없게 합니다.

 

모든 경제는 이렇듯 연결되어 있습니다. 간단하게 정리해 본 부동산 PF대출 이해하면 조금 더 보이는 게 많아질 것 같습니다. 감사합니다.

 

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